Tribunale-firenze-Sentenza-913-02
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE CIVILE DI FIRENZE
In composizione monocratica nella persona del Giudice dott. Antonello Cosentino ha pronunciato la seguente
SENTENZA N. 913/2002
Nella causa civile iscritta al n. 2805 del Ruolo Generale dell’anno 1999 – ex Pretura
Promossa da:
Immobiliare X … attore opponente
Contro
Sig. Y … convenuto opposto
Oggetto: Opposizione a decreto Ingiuntivo.
CONCLUSIONE DELLE PARTI
Il procuratore dell’attore-opponente Immobiliare X chiede e conclude: “come in atti e comunque affinché il D.I. opposto sia dichiarato inefficace e/o nullo, e di conseguenza affinché sia dichiarata come dovuta la somma di L. 8.400.000, da convertirsi in euro, e quindi, stante la provvisoria esecuzione del D.I. che ha dato sfogo alla P.E.M. n. 2481/99, affinché il Sig. Y sia condannato alla restituzione della somma di L. 12.500.000, da convertirsi in euro, corrisposta per l’estinzione della P.E.M. indicata, oltre alle spese di IVG pari a L. 1.148.400, da convertirsi in euro, come da quietanze già depositate agli atti, con vittoria di spese”. Il procuratore del convenuto-opposto Sig. Y chiede e conclude: “Come in memoria 11.2.00” (recte 13.2.00), ossia “in via preliminare, ove il G.I. ritenesse la causa matura per la decisione, si insiste a norma del artt. 187 e 281 cpc nella assorbente eccezione di nullità dell’attività di mediazione posta in essere dal responsabile ufficio affitti Sig. Z in carenza di iscrizione del ruolo degli agenti di affari in mediazione, tenuto dalla Camera di Commercio della Provincia in cui il medesimo risiedeva o ha svolto la predetta attività a norma dell’art. 2 in correlazione con gli artt. 3 , 5° comma e con l’art. 8 ella legge n. 39 del 1989. Nel merito, per la reiezione della opposizione in ogni suo capo, siccome infondata in fatto ed in diritto, con qualsivoglia statuizione, conferma del decreto opposto e refusione delle spese del giudizio; in via subordinata, si reitera la eccezione di annullabilità/nullità/inefficacia del contratto di mediazione a mente degli artt. 1427, 1439 e 1469 bis c.c. per avere il mediatore maliziosamente sottaciuto la circostanza che l’accesso alle autovetture era nella zona interdetto; e occorrendo si oppone in compensazione il credito risarcitorio dell’opposto da liquidarsi in via equitativa. Con ogni consequenziale pronuncia”.
Fatto e svolgimento del processo
Il Sig. Y, interessato ad una locazione per il proprio studio professionale di commericlista, visitava un immobile sito in Firenze, Via ……….., di proprietà del Sig. Tizio, accompagnatovi da un dipendente della Immobiliare X, Sig. Z. Il Sig. Y visitava nuovamente l’immobile pochi giorni dopo, l’11.02.99. Lo stesso giorno egli sottoscriveva, su modulo parzialmente prestampato della Immobiliare X, una ”proposta d’affitto”, irrevocabile sino al 17.02.99. Tale scrittura prevedeva, tra l’altro, il contestuale versamento da parte del Sig. Y della somma di £. 8.400.000 alla Immobiliare X, con al pattuizione che, in caso di accettazione della proposta da parte del proprietario, detta somma sarebbe stata trattenuta dal mediatore a titolo di provvigione, mentre, in caso di mancata accettazione della proposta, la somma medesima sarebbe stata restituita al Sig. Y dal mediatore. Nella stessa clausola il Sig. Y dichiarava: “in caso di inadempienza alla proposta da me sottoscritta l’importo verrà trattenuto totalmente dall’Immobiliare X”. Successivamente, il 19.02.99, il Sig. Y comunicava via fax alla Immobiliare X che, recatosi nuovamente a visitare l’immobile, aveva riscontrato che lo stesso si trovava in zona a traffico limitato in cui il parcheggio si autoveicoli era riservato ai soli residenti. Pertanto, lamentando che se avesse conosciuto questa importante limitazione – invece taciutagli – non si sarebbe interessato alla locazione e, comunque, rilevando che non gli era pervenuta alcuna dichiarazione del proprietario di accettazione della sua proposta, il cui termine di irrevocabilità /17.02.99) era peraltro scaduto, revocava la proposta di locazione e, con raccomandata in pari data, chiedeva alla Immobiliare X la restituzione della somma versatale. A seguito del rifiuto della Immobiliare X, Il Sig. Y introduceva procedura monitoria per il recupero della suddetta somma, deducendo, nella narrativa del ricorso per ingiunzione, che essa era stata trattenuta senza titolo da parte della Immobiliare X in quanto la proposta di locazione da lui formulata nella scrittura 11.2.99 non era stata accettata dal destinatario; il pretore di Firenze emetteva quindi decreto ingiuntivo, provvisoriamente esecutivo, di condanna della Immobiliare X a restituire al Sig. Y la somma di £. 8.400.000, oltre interessi e spese. L’Immobiliare X proponeva opposizione a tale decreto ingiuntivo, rilevando come, contrariamente a quanto esposto nel ricorso per ingiunzione, la percezione della somma in questione trovasse causa nel diritto della stessa Immobiliare X di percepire la provvigione sull’affare de quo; diritto maturato a seguito dell’accettazione della proposta del Sig. Y da parte del Sig. Tizio , proprietario dell’immobile, redatta per iscritto il 17.2.99. L’opponente concludeva quindi per la revoca del decreto opposto, per l’accertamento del suo diritto alla percezione della somma in questione (a titolo di provvigione o risarcitorio, anche a ristoro delle spese affrontate per l’opera di mediazione) e per il risarcimento dei danni (connessi alla lesione dell’immagine commerciale della Immobiliare X) da lite temeraria; vinte le spese. Il Sig. Y si costituiva nel giudizio di opposizione, rilevando che, al momento della revoca della proposta (19.2.99), egli non aveva avuto notizia dell’accettazione del Sig. Tizio, e, quindi, il contratto non si era ancora perfezionato; che peraltro la Immobiliare X, sottacendo i vincoli al parcheggio esistenti in Via ……., si era resa inadempiente all’obbligo di informativa del mediatore ex art. 1759 cc; che, inoltre, la previsione secondo cui la Immobiliare X avrebbe potuto trattenere la somma in caso di inadempienza del Sig. Y alla proposta da lui sottoscritta era vessatoria. Il Sig. Y concludeva quindi per il rigetto dell’opposizione e la conferma del decreto opposto. In sede di memoria ex art. 183 quinto comma cpc il Sig. Y deduceva l’ulteriore nullità dell’attività di mediazione in questione, per il motivo che il Sig. Z – dipendente della Immobiliare X che aveva seguito la trattativa – non era iscritto nel ruolo dei mediatori tenuto dalla Camera di Commercio di Firenze; egli spiegava inoltre eccezione di annullabilità/nullità/inefficacia del contratto di mediazione, a mente degli artt. 1427, 1439 e 1469 bis cc, per avere il mediatore maliziosamente sottaciuto la circostanza che l’accesso alle autovetture era interdetto nella zona in cui si trovava l’immobile; da ultimo il Sig. Y opponeva in compensazione all’eventuale credito del mediatore il proprio credito risarcitorio, da liquidarsi in via equitativa. Rigettata l’istanza di sospensione della esecutorietà del decreto opposto e compiuta l’istruttoria (interrogatorio formale del Sig. Y e testi), la causa (nelle cui more l’opponente, per evitare l’espropriazione forzata, pagava la somma di £. 12.500.000 all’opposto e la somma di £. 1.148.000 all’IVG) veniva trattenuta in decisione all’udienza del 04.07.02, in cui l’opponente precisava le propie conclusioni come in epigrafe e l’opposto si riportava alle conclusioni rassegnate nella memoria ex art. 183 cpc, pur esse trascritte in epigrafe.
Motivi della decisione
La domanda di ripetizione dell’indebito spiegata dal Sig. Y in via monitoria si fonda sull’assunto che la Immobiliare X non avrebbe titolo per trattenere la somma versatale dal Sig. Y in con testualità con la sottoscrizione della scrittura 11.2.99; somma che, in base a quanto previsto in detta scrittura, la Immobiliare X avrebbe avuto diritto di incassare, a titolo di provvigione, dal momento in cui il proprietario dell’immobile avesse accettato la proposta di locazione contenuta in detta scrittura. Assume al riguardo il Sig. Y che nessun credito provvigionale potrebbe riconoscersi alla Immobiliare X, la quale dunque sarebbe obbligata a restituirgli quanto indebitamente percepito, per le seguenti ragioni:
a) Perché l’affare tra il Sig. Y e il proprietario dell’immobile non si sarebbe concluso, avendo il Sig. Y stesso revocato la sua proposta prima dell’accettazione (e dopo la scadenza del termine di irrevocabilità) della stessa.
b) Per annullabiilità/nullità/inefficacia del contratto di mediazione, a mente degli artt. 1427, 1439 e 1469 bis cc, per avere il mediatore maliziosamente sottaciuto la circostanza che l’accesso alle autovetture era interdetto nella zona in cui si trovava l’immobile.
c) Per la mancanza in capo al Sig. Z, dipendente dell’Immobiliare X che seguì l’affare, del requisito soggettivo dell’iscrizione nell’albo dei mediatori.
d) Per inefficacia ex art. 1469 bis e segg. cc della clausola contrattuale che prevedeva il diritto della Immobiliare X di trattenere la somma versata all’atto della firma della proposta di locazione in caso di inadempienza del Sig. Y alle obbligazione derivanti da tale proposta.
e) Perché il credito provvigionale della Immobiliare X, ove anche esistente, sarebbe compensato con il controcredito risarcitorio da riconoscere al Sig. Y per l’inadempimento della Immobiliare X all’obbligo di informativa gravante sul mediatore ex art. 1759 cc. Conviene esaminare partitamene tali ragioni.
aa) Quanto all’argomento sub a), si osserva che il teste Sig. Z ha riferito che egli stesso comunicò telefonicamente al Sig. Y, in data 17.2.99, che il Sig. Tizio aveva accettato la proposta formulata l’11.2.99 dal Sig. Y medesimo; tale comunicazione telefonica fu effettuata dal Sig. Z “subito dopo che il Sig. tizio, visionata la proposta del Sig. Y, sottoscrisse la dichiarazione di accettazione di cui al doc. 7 fasc. Immobiliare X” (dep. Sig. Z; in detto documento 7 è peraltro contenuta anche espressa delega all’Immobiliare X di comunicare l’accettazione al proponente). In punto di fatto si osserva che la testimonianza del Sig. Z deve ritenersi attendibile per le seguenti ragioni:
1) è intrinsecamente precisa e dettagliata nonché coerente con le altre circostanze istruttorie; in particolare, in detta deposizione si precisa che il Sig. Y, nel corso del colloquio del 17.2.99 in cui il Sig. Z lo informò dell’accettazione del Sig. Tizio, chiese di vedere nuovamente l’immobile e che quindi il Sig. Z organizzò una visita sul posto per il 19.2.99; visita che effettivamente il Sig. Y effettuò in tale data, come risulta dalla lettera dello stesso Sig. Y datata 19.2.99 (doc. 2 fasc. mon.);
2) non è contrastata da alcuna diversa risultanza probatoria e, anzi, è confermata dalla testimonianza della Sig.ra …..;
3) proviene da soggetto privo di personale interesse all’esito della lite e attualmente non più legato alla Immobiliare X da rapporti di lavoro. In punto di diritto si osserva che, non essendo il contratto di locazione soggetto al requisito della forma scritta, il medesimo si perfeziona con la semplice comunicazione al proponente, anche verbale, dell’accettazione della proposta. Nella specie l’accettazione del Sig. Tizio fu verbalmente comunicata al Sig. Y dal Sig. Z, che agì quale nuncius del Sig. Tizio medesimo, il 17.2.99. Pertanto in tale data l’affare si concluse e, conseguentemente, sorse il diritto del mediatore alla provvigione; diritto che deriva dal semplice raggiungimento di un accordo giuridicamente vincolante tra le parti della trattativa (cfr. Cass. 9676/97) e che, una volta sorto, non viene estinto dalla successiva evoluzione dei rapporti tra le parti dell’affare e, in particolare, dalla risoluzione consensuale del contratto tra le parti (risoluzione nella specie manifestatasi mediante la dichiarazione 19.2.99 del Sig. Y, di revoca della proposta, e la acquiescenza prestata dal Sig. Tizio a tale revoca). L’attribuzione alla Immobiliare X della somma pretesa in restituzione dal Sig. Y trova dunque causa nel rapporto di mediazione.
bb) Quanto all’argomento sub b) , va rilevato come il silenzio del mediatore sull’esistenza di limitazioni alla possibilità di posteggio nell’area prossima all’immobile de quo può rilevare solo sotto il profilo dell’annullabilità del contratto di mediazione, non essendo al riguardo prospettabile alcuna ipotesi di nullità o inefficacia; la difesa del Sig. Y infatti richiama, a fondamento della propria eccezione (a parte gli artt. 1469 bis e segg. cc, la cui citazione in questo contesto è però ultronea, trattandosi di norme concernenti clausole vessatorie) gli articoli 1427 e 1439 cc, i quali disciplinano, in combinato disposto tra loro, l’annullamento del contratto per dolo. Deve quindi ritenersi che la parte opposto abbia inteso dedurre l’annullabilità, per dolo del mediatore, del contratto di mediazione. Ciò posto deve peraltro sottolinearsi che il Sig. Y non ha mai chiesto una pronuncia costitutiva di annullamento del contratto di mediazione, limitandosi ad eccepire l’annullabilità di tale contratto come mezzo di eccezione (vedi pag. 2 della memoria ex art. 183 cpc datata 13.2.00: “si reitera l’eccezione di annullabilità/nullità/inefficacia”). Tale eccezione è tuttavia irrilevante ai fini del decidere, poiché il presente giudizio non ha ad oggetto la domanda del mediatore di ottenere il pagamento della provvigione (domanda che potrebbe essere paralizzata dalla eccezione di annullamento del contratto di mediazione), ma la domanda del Sig. Y di ottenere la restituzione di somme versate senza titolo; poiché in questa sede di opposizione a d.i. è emerso che, contrariamente a quanto prospettato nel ricorso per ingiunzione, l’attribuzione non era senza titolo (in quanto il titolo era costituito dal contratto di mediazione e dalla conclusione dell’affare intermediato), per pervenire all’accoglimento della domanda restitutoria azionata in via monitoria sarebbe necessario pronunciare l’annullamento del contratto di mediazione; annullamento che però non può essere pronunciato, in quanto non mai richiesto, non avendo il Sig. Y, come sopra precisato, avanzato alcuna domanda di annullamento del contratto di mediazione né nel ricorso per ingiunzione, né in comparsa di costituzione, né in memoria ex art. 183, quinto comma, cpc datata 13.2.00, bensì solo una irrilevante eccezione di annullabilità di tale contratto, svolta per la prima volta nella suddetta memoria 13.2.00 (atto in cui, peraltro, una domanda di annullamento del contratto di mediazione, ove anche proposta, sarebbe stata inammissibile perché tardiva). Per mera completezza, deve peraltro aggiungersi che nessun dolo può ravvisarsi nella condotta del mediatore, giacchè il fatto che Via …… ricadesse nella zona a traffico limitato era circostanza che chiunque poteva rilevare nella mera visione della segnaletica stradale e che, comunque, il mediatore non poteva pensare che il Sig. Y (che non venva da fuori Firenze, ma si trasferiva da uno studio in Via …….) ignorasse.
cc) Quanto all’argomento sub c) è sufficiente rilevare come risulti per tabulas che il Sig. Z risulti iscritto nel ruolo dei mediatori tenuto dalla CCIAA di Pistoia, nella cui circoscrizione, e precisamente in Montecatini, egli risiede (doc. 2 allegato alla memoria 14.3.02 dell’opponente e documento unico allegato alla memoria 27.10.2000 dell’opponente); a ciò può aggiungersi che la proposta del Sig. Y del 11.2.99 fu controfirmata non dal Sig. Z ma dal legale rappresentante della Immobiliare X, Sig. …., che risulta iscritto nel ruolo dei mediatori tenuto dalla CCIAA di Firenze (docc. 1 e 1 bis allegato alla memoria 14.3.02 dell’opponente). Nella fattispecie non è dunque ravvisabile alcun profilo di nullità del contratto di mediazione ai densi della legge 39/89.
dd) quanto all’argomento sub d), si osserva che esso va giudicato irrilevante ai fini del decidere sulla domanda di ripetizione azionata in via monitoria, in quanto la Immobiliare X ha il diritto di trattenere le somme versategli dal Sig. Y non in base alla clausola di cui questi assume l’inefficacia ex art. 1469 bis e segg. cc, ma a titolo di provvigione sull’affare conclusosi tra il Sig. Y e il Sig. Tizio..
ee) quanto all’argomento sub e( - relativo alla compensazione tra il credito provvigionale della Immobiliare X ed il dedotto credito risarcitorio del Sig. Y, derivante dal preteso inadempimento del mediatore all’obbligo di informativa su di lui gravante ex art. 1759 cc – è sufficiente ribadire quanto osservato sub bb), ossia che il presente giudizio non ha ad oggetto la domanda del mediatore di ottenere il pagamento della provvigione (domanda che potrebbe esser paralizzata dalla eccezione di compensazione svolte dal Sig. Y) ma la domanda del Sig. Y di ottenere la restituzione di somme versate asseritamene senza titolo; il fatto che il Sig. Y possa vantare un credito risarcitorio verso la Immobiliare X non rende di per sé priva di causa l’attribuzione della somma di cui si tratta e, pertanto, è irrilevante ai fini della pronuncia sulla domanda svolta in via monitoria (che è l’unica domanda oggetto di condanna della Immobiliare X al risarcimento dei danni). A ciò può peraltro aggiungersi per completezza, che nella specie non è ravvisabile alcun inadempimento del mediatore agli obblighi di informativa su di lui gravanti ex art. 1759 cc, giacchè tali obblighi non riguardano quelle circostanze che sono direttamente e immediatamente conoscibili dalle parti e che si può presumere che le stesse già conoscano e abbiano valutato. In definitiva deve dunque respingersi la domanda avanzata dal Sig. Y in via monitoria, in quanto la somma di £. 8.400.000 da lui versata alla Immobiliare X al momento della sottoscrizione della proposta contrattuale in questione è stata legittimamente trattenuta dalla stessa Immobiliare X a titolo di provvigione sull’affare concluso tra lo stesso Sig. Y e il Sig. Tizio. Il decreto opposto va quindi revocato e conseguentemente il Sig. Y va condannato a rimborsare alla Immobiliare X, in accoglimento della domanda da questa formulata in sede di precisazione delle conclusioni (da ritenersi ammissibile in quanto già implicita nella richiesta di revoca del decreto) la somma di £. 13.648.400, oltre interessi dai singoli pagamenti al saldo.
P.Q.M.
Il Tribunale di Firenze, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, revoca il decreto ingiuntivo opposto e condanna il Sig. Y a pagare alla Immobiliare X la somma di euro 7.048,81. Condanna il Sig. Y alla rifusione delle spese del giudizio di opposizione in favore della controparte Immobiliare X, liquidate in euro ……. per anticipazioni, euro ………. per spese imponibili, euro ……. per competenze ed euro …… per onorari, oltre euro…… di 10% spese generali e IVA e CAP. Così deciso in Firenze il 28.12.02 Il Giudice Antonello Cosentino
[Fonte: Studio Legale Caviglia & Giuliani] http://www.studiocavigliagiuliani.it/category/giurisprudenza-dello-studio/
