Preliminare di Compravendita
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[modifica] Premessa
Il preliminare di compravendita è un contratto sinallagmatico, con effetti obbligatori. Lo stipularlo è facoltativo, anche se le recenti normative , specie in campo fiscale presuppone, in presenza di acconti precedenti al definitivo, che ci sia stato comunque un preliminare e ne chiede il conto a livello di imposte inevase.
L'oggetto del preliminare di compravendita (compromesso) è la futura conclusione di un contratto definitivo: il Rogito notarile.
Il preliminare di per se non ha effetti sul trasferimento di diritti reali, ma contiene la reciproca promessa, dalla quale l'obbligo, a sottoscrivere il contratto definitivo (vedi Esecuzione in forma specifica ). Tale obbligazione, è di solito rafforzata dalla Caparra Confirmatoria (art. 1385 C.C.)che accorpa in se sia la possibilità su detta (ex art. 2932 c.c.) che la possibilità di richiederne il doppio senza l'esclusione del maggior danno, escluso invece dalla Caparra penitenziale (vedi Caparra Penitenziale).
Il preliminare può comprendere:
- Anticipazioni sul prezzo (Acconti, caparre)
- Concessioni (consegna delle chiavi per manutenzione ordinaria/straordinaria,...)
- Possesso anticipato
[modifica] La forma
Per il preliminare, come per tutte le scritture che hanno come oggetto il trasferimento di diritti reali su immobili, è obbligatoria la forma scritta.
Il preliminare nasce "in bollo" e con la nuova tipologia di bolli, con data di emissione, per essere in regola con gli adempimenti fiscali deve avere la data del bollo antecedente a quella della stipula.
Come tutte le scritture private non autenticate sussiste l'obbligo di registrazione del contratto presso l'AdE, entro e non oltre 20 gg. dalla stipula. L'Agente Immobiliare è coobbligato in solido con le parti per il pagamento delle imposte dovute per la registrazione, oltre che alla tenuta del Archivio Unico peer gli adempimenti antiriciclaggio.
[modifica] Il contenuto
- Gli estremi della Provenienza della Proprietà e degli altri diritti reali sull'immobile.
- Tutti i dati delle parti interessate.
- Descrizione dei beni immobili in oggetto
- Il prezzo concordato tra le parti
- Le modalità di pagamento, in modo analitico.
- I termini e le scadenze dei pagamenti.
- Le eventuali clausole (vedi Clausola sospensiva e Clausola risolutiva)
- Gli accordi.
- La data di consegna, con le eventuali penali per il ritardo per inadempienza.
- Formule di rito, specie riguardo alla regolarità urbanistica dell'immobile (ex. 47/85 e succ. modificazioni): si ricorda che l'onere della regolarizzazione dell'immobile ricade sulla parte venditrice.
- La classe energetica (vedi Certificazione energetica)
Consigliabile è l'inserimento in allegato delle tabelle millesimali e dell'eventuale regolamento condominiale, della piantina catastale, oltre all'indicazione dell'importo mensile o annuale mediamaente pagato per le spese condominiali, copia dei pagamenti quietanziati relativi all'ultimo anno.
