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Da Wiki Immobiliare.
I PIANI REGOLATORI
La regolamentazione dell’assetto e dell’incremento edilizio dei centri abitati e lo sviluppo urbanistico in genere nel territorio dello Stato sono da molto tempo uno dei punti-chiave della politica amministrativa delle forze che nel tempo si sono succedute al governo del nostro Paese.
Fin dall’Unità d’Italia, infatti, il Parlamento ha inteso regolamentare il settore dell’urbanistica al fine di limitare, e quanto più possibile disciplinare, la crescita edilizia, per evitare uno sviluppo selvaggio e incontrollato degli edifici.
Con il capo VI della Legge 25 giugno 1865, n. 2359, il legislatore del tempo ha disciplinato i piani regolatori edilizi: nei Comuni con almeno diecimila abitanti, infatti, si poteva, “....per causa di pubblico vantaggio determinata da attuale bisogno di provvedere alla salubrità ed alle necessarie comunicazioni, fare un piano regolatore....”.
I progetti di detti piani dovevano essere “...fatti pubblici a cura del Sindaco....ed essere adottati dal Consiglio comunale...”. Una volta diventato definitivo il piano, dal giorno della sua pubblicazione, i proprietari dei terreni e degli edifici in esso compresi, volendo fare nuove costruzioni o riedificare o modificare quelle già esistenti, dovevano uniformarsi alle norme tracciate nel piano stesso, a pena della distruzione delle opere eseguite e del pagamento di una multa.
L’approvazione del piano regolatore era equivalente ad una dichiarazione di pubblica utilità e poteva dar luogo alle espropriazioni delle proprietà comprese nel medesimo piano, in conformità a quanto previsto dalla suddetta legge n. 2359.
Il legislatore del tempo aveva anche previsto la possibilità, per i Comuni nei quali era dimostrata la necessità di estendere l’abitato, di adottare un piano regolatore di ampliamento in cui fossero tracciate le norme da osservarsi nell’edificazione di nuovi edifici, al fine di provvedere alla salubrità dell’abitato e alla sua più sicura, comoda e decorosa disposizione. Fin dal secolo XIX, dunque, si avvertiva la necessità di assicurare una crescita edilizia controllata.
Tale controllo era comunque demandato ai Comuni ed era lasciata alla loro volontà la possibilità o meno di provvedervi, non essendoci, nelle parole della legge n. 2359 del 1865, alcuna forma di obbligo in tale senso. Con il passare del tempo e con le mutate condizioni socio-economiche del nostro Paese si avvertì l’esigenza di ridisciplinare la normativa urbanistica e, in un periodo di grandi trasformazioni legislative (si pensi all’approvazione della normativa codicistica, tanto per fare un esempio), fu approvata la Legge 17 agosto 1942, n. 1150, che fu chiamata appositamente “Legge urbanistica”. Ai sensi di tali norme il Ministero dei lavori pubblici ha il compito di vigilare sull'attività urbanistica, anche allo scopo di assicurare, nel rinnovamento e ampliamento edilizio delle città, il rispetto dei caratteri tradizionali, di favorire il disurbanamento e di frenare la tendenza all'urbanesimo.
Si avverte fin dall’inizio, dunque, il nuovo principio ispiratore della disciplina urbanistica.
La disciplina urbanistica si attua a mezzo dei piani regolatori territoriali, dei piani regolatori comunali e delle norme sull'attività costruttiva edilizia. Gli strumenti urbanistici sono affidati alle Regioni e ai Comuni, ma a monte di tali Enti sta la funzione di indirizzo e di coordinamento dello Stato che viene attuata con atti legislativi. In seguito alla devoluzione alle Regioni di molte competenze prima riservate allo Stato, le norme contenute nella legge urbanistica continuano ad avere vigore in quelle Regioni che non si sono dotate di una propria legge, approvata in conformità alle disposizioni della normativa statale.
Alla formazione dei piani generali e particolareggiati partecipano le Regioni e i Comuni. La legge urbanistica, nel regolamentare la compilazione dei piani territoriali di coordinamento, stabilisce le direttive da seguire nel territorio considerato, in rapporto principalmente: alle zone da riservare a speciali destinazioni e a quelle soggette a speciali vincoli o limitazioni di legge; alle località da scegliere come sedi di nuovi nuclei edilizi o impianti di particolare natura e importanza; alla rete delle principali linee di comunicazioni stradali, ferroviarie, elettriche, navigabili esistenti e in programma. Il piano territoriale di coordinamento ha vigore a tempo indeterminato ma può essere variato. I Comuni, il cui territorio sia compreso in tutto o in parte nell'ambito di un piano territoriale di coordinamento, sono tenuti ad uniformare a questo il rispettivo piano regolatore comunale.
Il "piano regolatore generale" deve considerare la totalità del territorio comunale e deve indicare essenzialmente:
1) la rete delle principali vie di comunicazione stradali, ferroviarie e navigabili e dei relativi impianti;
2) la divisione in zone del territorio comunale con la precisazione delle zone destinate all'espansione dell'aggregato urbano e la determinazione dei vincoli e dei caratteri da osservare in ciascuna zona;
3) le aree destinate a formare spazi di uso pubblico o sottoposte a speciali servitù;
4) le aree da riservare ad edifici pubblici o di uso pubblico nonché ad opere e impianti di interesse collettivo o sociale;
5) i vincoli da osservare nelle zone a carattere storico, ambientale, paesistico;
6) le norme per l'attuazione del piano.
La deliberazione con la quale il Consiglio comunale decide di procedere alla formazione del piano non è soggetta a speciale approvazione ed è quindi frutto di scelte largamente discrezionali. Il piano regolatore generale del Comune ha vigore a tempo indeterminato. I proprietari degli immobili hanno l'obbligo di osservare, nelle costruzioni e nelle ricostruzioni, le linee e le prescrizioni di zona che sono indicate nel piano. Accanto a tali piani, predisposti dai singoli Comuni, esistono i "piani regolatori generali intercomunali": essi vengono formati quando, per le caratteristiche di sviluppo degli aggregati edilizi di due o più Comuni confinanti, si riconosca opportuno il coordinamento delle direttive riguardanti l'assetto urbanistico dei Comuni stessi.
Al piano regolatore generale viene data attuazione a mezzo di "piani particolareggiati" di esecuzione nei quali devono essere indicate le reti stradali e i principali dati altimetrici di ciascuna zona e debbono inoltre essere determinati: le masse e le altezze delle costruzioni lungo le principali strade e piazze; gli spazi riservati ad opere o impianti di interesse pubblico; gli edifici destinati a demolizione o ricostruzione o soggetti a restauro o a bonifica edilizia; le suddivisioni degli isolati in lotti fabbricabili secondo la tipologia indicata nel piano; gli elenchi catastali delle proprietà da espropriare o da vincolare; la profondità delle zone laterali ad opere pubbliche, la cui occupazione serva ad integrare le finalità delle opere stesse e a soddisfare prevedibili esigenze future.
Ciascun piano particolareggiato di esecuzione deve essere corredato da una "relazione illustrativa" e dal "piano finanziario".
I piani particolareggiati di esecuzione sono compilati a cura del Comune e debbono essere adottati con apposita deliberazione.
In conseguenza dell'approvazione del piano regolatore generale i Comuni, allo scopo di predisporre l'ordinata attuazione del piano medesimo, hanno facoltà di espropriare entro le zone di espansione dell'aggregato urbano le aree inedificate e quelle su cui insistano costruzioni che siano in contrasto con la destinazione di zona o abbiano carattere provvisorio.
Prima dell'approvazione del piano regolatore generale o del programma di fabbricazione è vietato procedere alla lottizzazione dei terreni a scopo edilizio.
Il piano regolatore generale e i piani particolareggiati sono corredati da una relazione di previsione di massima delle spese occorrenti per l’acquisizione delle aree e per le sistemazioni generali necessarie per l'attuazione del piano.
