Francia
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[modifica] Compravendere in Francia
[modifica] Vendita Immobile di non residente
Nel momento in cui si vende un immobile in Francia, da parte di un non residente, occorre fare molta attenzione. La prima cosa da fare è quella di prendere in mano l'atto di provenienza e di verificare l'importo di acquisto indicato in atto a suo tempo. Questo dato ci servirà soprattutto per calcolare l'eventuale plusvalenza sul differenziale tra prezzo di acquisto e prezzo di vendita.
In particolare a partire dal 1° gennaio 2005, la legge francese prevede per le persone fisiche che detengono un bene immobile da meno di 15 anni con valore superiore a € 150.000 ( indico per adesso questo perchè è il caso più frequente per gli italiani ):
- a) l'obbligo di designare un rappresentante fiscale in Francia (anche nei casi di esonero o di assenza di imposta);
- b) L'obbligo di redazione di una dichiarazione di cessione.
La necessità della nomina di un rappresentante fiscale, è un elemento poco conosciuto da parte dei nostri connazionali che hanno intenzione di alienare un immobile acquistato ad esempio in Costa Azzurra. A tale obbligo equivale ovviamente una spesa (in genere l'1% del valore di vendita).
La funzione del rappresentante fiscale, è sostanzialmente quella di garantire allo Stato francese il pagamento delle imposte, fatti i debiti calcoli per abbattere correttamente il valore di cessione e ridurre l'incidenza della plusvalenza.
A partire dal 1° gennaio 2007 le regole per il calcolo della plusvalenza immobiliare sono sostanzialmente le seguenti:
Pagamento di contributo del 16% ( per i cittadini UE, Islanda e Norvegia ); del 33,33% per gli altri, con abbattimento del 10% annuo oltre i 5 anni. Esonero totale a decorrere dai 15 anni di proprietà del bene.
Al differenziale, sul quale viene calcolata la plusvalenza vanno, eventualmente detratti dei costi:
1) Abbattimento di € 1.000 per cessione o per cedente ( 2.000 € per una coppia sposata)
2) Spese per lavori: sono deducibili dietro presentazione di idonee fatture che dimostrano i lavori fatti.
3) Spese d'acquisto: quali le spese notarili, le spese d'agenzia etc... per un importo pari al 7,5% del valore di acquisto
[modifica] Certificazione della metratura dell'immobile in Francia
L'acquisto di un immobile in Francia, tra le altre garanzie, prevede un'attenta determinazione della superficie dell'alloggio fornendo una tutela ben precisa per l'acquirente. In particolare, tale garanzia è prevista dalla Legge Carrez del dicembre del 1996. Ci troviamo di fronte ad una situazione ben diversa da quella prevista dall'ordinamento italiano che prevede una vendita a corpo e non a misura dell'immobile.
Tale legge prevede l'obbligo di menzionare sia nell'atto preliminare di vendita, sia nel rogito notarile la superficie c.d. privativa, cioè quella che deriva da un calcolo particolare. La superficie viene calcolata tenendo conto della metratura con un altezza non inferiore ai 1,8mt, detratti anche eventuali gradini, muri, scale ed altre zone non ritenuti utili alla determinazione della metratura privativa.
Da notare che se l'atto di vendita non contiene l'indicazione della superficie dell'alloggio, l'acquirente ha tempo un mese dalla stipula per richiederne l'annullamento. Se la superficie reale dovesse risultare inferiore di oltre un ventesimo (5%) rispetto a quella misurata ed indicata, l'acquirente ha un anno di tempo dalla firma del compromesso o dell'atto definitivo di vendita per richiedere una riduzione proporzionare del prezzo, oppure un rimborso di parte del prezzo versato.
Da notare che la normativa è esclusivamente a favore della parte acquirente, quindi nel caso in cui la superficie utile fosse superiore a quella dichiarata in atto, nulla sarebbe dovuto alla parte venditrice.
Per adempiere gli obblighi di legge il venditore non deve necessariamente ricorrere ad un professionista, ma di fatto, se vuole evitare dei problemi, è molto meglio affidarsi ad un esperto abilitato che certifichi la metratura tramite un documento scritto da allegare all'Atto di vendita. Ricorrere ad un professionista è il nostro consiglio, onde evitare spiacevoli controversie. Del resto si tratta di una spesa abbondantemente sopportabile dalla parte venditrice.
