Enfiteusi
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L’ enfiteusi è, fra i diritti reali su cosa altrui quello di più esteso contenuto, detto anche “piccola proprietà” (tant'è che tuttora si pensa che il "dominio utile" aspetti all'enfiteuta, a differenza dell'usufrutto, in cui il "dominio utile" aspetta al nudo proprietario).
L’enfiteusi è un diritto che si perpetua ma comunque con durata non inferiore a venti anni. Non esiste sub enfiteusi. Tradizionalmente ha per oggetto fondi rustici, ma in alcuni casi con una legislazione speciale tale diritto è stato esteso anche ai fondi urbani.
Sul fondo l’enfiteuta ha la stessa facoltà di godimento che spetta ad un proprietario più due obblighi specifici(art. 959 c. c.):
Obbligo di migliorare il fondo; Obbligo di "pagare" al nudo proprietario detto “concedente” un canone periodico(o danaro o una quantità fissa di prodotti naturali), per la cui determinazione l’autonomia delle parti è vincolata dai criteri previsti dalle leggi speciali in materia. E' possibile l'acquisto del fondo da parte dell'enfiteuta tramite "L’affrancazione" che è l’acquisto della proprietà da parte dell’enfiteuta mediante il pagamento di una somma pari a quindici volte il canone annuo determinato. Il diritto di "affrancazione" è un diritto "potestativo" dell’enfiteuta: il concedente (proprietario) non può rifiutarsi di prestare il proprio consenso.
Il diritto di enfiteusi è suscettibile di comunione ("coenfiteusi"), ma non può costituirsi su una quota del fondo indiviso, giacché l’obbligo di migliorare il fondo presuppone la piena materiale disponibilità di questo da parte dell’enfiteuta.
Al concedente spetta il diritto di domandare al giudice la devoluzione del fondo, ossia l’estinzione del diritto di enfiteusi:
se l’enfiteuta non adempia l’obbligo di migliorare il fondo; se non paga due annualità di canone. Fra domanda di devoluzione ed affrancazione prevale la seconda.
Una causa di estinzione dell’enfiteusi è il perimento totale del fondo (art. 963)
