Delle Attività
Da Wiki Immobiliare.
Nella stima di una attività ricettiva si deve tenere conto di:
1)Fatturati e ilanci dai quali rilevare il valore dell'avviamento
2)Gli arredi
3)Il magazzino
4)I macchinari e le dotazioni
5)Lo stato degli impianti
6)Posizione
7)Concorrenza presente
8) Valutare l'incidenza e la reale possibilità di effettuare l'eventuale adeguamento alle norme vigenti (obbligatorio)
[modifica] Valutare un bar-caffè
Documenti: Iscrizione CCIAA, Licenza o Provvedimento del Dirigente S.U.A.P., Autorizzazione Sanitaria, Autorizzazioni Amministrative per la musica dal vivo, per le macchine da intrattenimento, per i giochi proibiti, per l’eventuale area esterna dedicata al gazebo, eventuale contratto di affitto e, in presenza di questo, ultima ricevuta del corrispettivo mensile, Certificato Carichi pendenti Fiscali dall’Agenzia delle Entrate, il D.U.R.C., se in presenza di dipendenti, eventuali contratti di fornitura merci e comodati vari per le attrezzature (macchina del caffè, frigoriferi per gelati, ecc), certificati dell’impiantistica, ecc. In presenza di Società proprietaria del Bar Caffè: ultime 3 dichiarazioni Unico con i bilanci (per la lettura mi faccio assistere da un commercialista, ad ognuno l’arte sua). Per la valutazione: la posizione e la dimensione del locale, le attrezzature con particolare attenzione alla macchina del caffè (a 2 bracci, a 4, a 6 o superiore), gli arredi, i corredi, la strumentazione spicciola (la posateria, le tazzine, ecc.), il volume degli affari, il numero dei dipendenti. La macchina del caffè è l’”albero motore” del bar caffè. Un dato basilare per la valutazione è il consumo giornaliero del caffè. Infatti da un chilo di caffè si ottengono, mediamente, 150/160 tazzine di caffè. Poniamo euro 0,90 per tazzina e sappiamo che “1 kilo lavorato” rende 140 euro, circa, oltre al consumo della pasticceria, dell’acqua, ecc., con scontrino medio di 2 euro cadauno. A questo punto se un bar caffè macina 6 kili di caffè al giorno vuol dire che questo “prodotto” fa incassare 1650 euro solamente dalle “colazioni”. Questo è un segnale di azienda florida e da tenere in alta considerazione. I posti a sedere, la clientela e quant’altro è tutto in proporzione al punto precedente. Il PREZZO DI VENDITA. Punto dolente. Se il gestore pretende la luna si va per fatturati. Tanto incassi e tanto vale. A questo proposito esistono delle “tabelle” preconfezionate da terzi esperti del settore che “aiutano” nella valutazione. Stefano te ne ho spedito una ma non so come si faccia a incollarla “quì” (che ogni tanto appare in rosso in qualòche commento). Se invece i fatturati sono in parte non dichiarati bisogna “mediare” il prezzo. E quì è sta la bravua del mediatore. Se parla con sicurezza, calma, cognizione di causa, in breve se è un professionista del settore anche il più bravo gestore concorda con l’AI. Altro punto da considerare è il prezzo da dichiarare in scrittura. A tal proposito è bene chiarire che si va dal notaio solo ed esclusivamente per autenticare le firme delle parti in scrittura privata. Obbligo che deriva dall’art. 2556 comma secondo C.C., Titolo VIII dell’Azienda, Capo I. Non è un atto pubblico. Sino al 1997 il mediatore registrava le scritture. Dalla parte del gestore si tende a dichiarare di meno del pattuito, mentre l’acquirente vorrebbe l’intero prezzo, per evidenti motivi fiscali.. Anche quì il bravo mediatore riesce a….mediare. Se è “bravo” le parti pagano sull’unghia il dovuto senza battere ciglio. Molti notai vogliono aggiungere nella scrittura l’intervento del mediatore con indicazione del compenso come per gli immobili. Posso dirlo a voce alta: detto obbligo sussiste solo per gli immobili. No per la cessione o gestione di azienda. Dopo l’autentica bisogna seguire l’acquirente nella voltura dell’azienda (ASL, Comune, ecc.). L’acquirente, dopo il passaggio dal notaio, deve ottemperare a diverse formalità burocratiche. Stiamo parlando della cessione di un bar caffè e l’acquirente non apporta modifiche al locale. Primo passo è l’inoltro dell’istanza (a Stefano il compito di pubblicarla) al SUAP o in assenza all’Ufficio Annona Comunale. All’istanza vanno allegati: copia atto di cessione con firme autenticate, licenza o provvedimento comunale e autorizzazione sanitaria del cedente, fotocopia documenti di identità e codice fiscale, DIA sanitaria. Il timbro apposto dall’Amministrazione autorizza l’immediata apertura del locale. Se invece l’acquirente apporta modifiche al locale, oltre ai documenti di cui sopra , deve allegare la nuova planimetria che evidenzi le modifiche al locale ed un’altra con la nuova sistemazione del bancone o altro. Per l’apertura deve attendere il N.O. della ASL ed il nuovo provvedimento del Dirigente SUAP.
