Dei fabbricati
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[modifica] PROCEDIMENTI DI STIMA IMMOBILIARE
- Stima: procedimento che ha per oggetto la valutazione in denaro di beni economici.
- Stima analitica: valuta un bene sulla base del reddito che esso produce.
- Stima sintetica: si determina moltiplicando l’entità del parametro tecnico o economico del bene da valutare per il prezzo riferito all’unità del parametro scelta.
[modifica] STIMA PER VALORE DI MERCATO
Si attua per confronto tra il bene da stimare con altri aventi caratteristiche simili e che sono stati oggetto di compravendita nella stessa zona ad un prezzo di mercato (prezzo di mercato: il risultato dell’incontro la domanda è l’offerta del bene da stimare).
Vx (valore del bene) : px (parametro del bene) = ∑ V:p (sommatoria dei prezzi di mercato per beni simili : relativi parametri)
Vx = ∑V/∑p • px
[modifica] STIMA PER CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI
- determinazione del reddito lordo annuo “R” (fitto) riferito a fine anno;
- determinazione delle spese annue “S” (circa 40% sul lordo);
- determinazione del beneficio fondiario da capitalizzare “Bf o a” (redditività di un capitale al netto delle spese): Bf = R – S;
- scelta del saggio di capitalizzazione “r” (2% - 5%); per ricavarlo: r = Bf/Vf
- formula: Vx = Bf /r;
- eventuali aggiunte e detrazioni;
- se il fabbricato non è nuovo il valore è ridotto della vetustà.
[modifica] STIMA ANALITICA A SITO E CEMENTO
Si attua quando il fabbricato è vetusto a tal punto che si ritiene conveniente la demolizione
Vf = Vsito + Vmat.risulta – Spesedemolizione
[modifica] STIMA PER COSTO DI COSTRUZIONE (tramite computo metrico)
Si attua quando non ci sono beni da confrontare con caratteristiche analoghe. Consiste nel determinare il costo per la costruzione del fabbricato
Vk = Kcostruzione [Spese generali (costi del materiale, progettazione , oneri...) + utile dell’imprenditore (ca. 20%)]
[modifica] STIMA PER COSTO DI RICOSTRUZIONE
Si utilizza quando il fabbricato è già esistente
Vr = Kcostruzione – vetustà
[modifica] STIMA DEL VALORE COMPLEMENTARE
Si attua quando dobbiamo conoscere il valore di un bene con l’aggiunta di un’ulteriore porzione di esso. Tale valore può essere in positivo o in negativo.
Vc = Vintero – Vresiduo
[modifica] STIMA PER VALORE DI TRASFORMAZIONE
Si attua per stimare fabbricati a cui si vogliono apportare trasformazioni o miglioramenti.
Vt = Vfinale – Ktrasf. oppure Viniziale + Kcosto trasf.
[modifica] STIMA PER VALORE DI SURROGAZIONE
Si attua quando un bene non può essere stimato allora si stima un bene con caratteristiche simili e si rapporta il risultato.
[modifica] STIMA DI UN IMMOBILE GRAVATO DA USUFRUTTO, USO, ABITAZIONE
È dato dalla differenza tra il probabile valore di mercato del bene libero da servitù ed il cumulo dei futuri redditi netti che l’immobile è capace di produrre dal giorno della stima, all’anno in cui viene liberato, scontato all’attualità.
V (valore dell’immobile senza usufrutto) U (valore della servitù) R (reddito annuale netto) n = numero anni ancora previsti per l’usufrutto, uso, abitazione (vd. prontuario) (qn – 1)/rqn = formula di una accumulazione finale di una annualità costante e posticipata (vd. prontuario)
U = R • (qn – 1)/rqn
Va = V – U
[modifica] STIMA DELLE AREE FABBRICABILI
Area che ricade in zona edificabile: valutazione degli aspetti estrinseci ed intrinseci della zona; stima sintetica: prezzo di mercato corrente nella stessa zona per terreno simile moltiplicato la superficie del terreno da stimare; stima analitica: valore di mercato del complesso edilizio realizzabile sull’area stessa meno le spese per la sua costruzione (valore di trasformazione):
Va = Vf – Spc
Vf si può determinare con metodo analitico, per capitalizzazione del fitto annuo netto che dal fabbricato si può ricavare, oppure con metodo sintetico sulla base del probabile prezzo di mercato cui potrà essere venduto il fabbricato.
area che ricade in zona agricola: la costruzione sarà connessa al terreno e la sua valutazione sarà effettuata sulla base del prezzo medio di mercato corrente del suolo agricolo su cui insiste (più ci si allontana dal centro abitato e più il valore dell’area sarà uguale al valore del suolo agricolo);
area che ricade all’interno del centro abitato: i valori di tali suoli sono quelli dovuti all’indennità di esproprio (= all’importo, diviso per due e ridotto nella misura del 40%, pari alla somma del valore venale del bene e del reddito dominicale netto, rivalutato e moltiplicato per 10):
Ind = [(Vv + 10 Rd)/2] • 0.60
[modifica] STIMA DEI TERRENI AGRICOLI
1)Valutazione se trattasi a cancello aperto (capitale fondiario senza scorte) o a cancello chiuso (capitale fondiario con scorte); 2)Stima secondo il valore di mercato quando ci sono riferimenti recenti sulla vendita di terreni simili:
Vm: valore di mercato dei fondi simili; p: valore dei parametri relativi a fondi simili
Vf.agr. = (∑Vm / ∑p) • p f.agr.
[modifica] STIMA DEI FABBRICATI INDUSTRIALI
Mancando di norma una paragone, si procede con le stime analitiche.
[modifica] STIMA PER FABBRICATI RURALI (non aziende)
si procede con la stima per costo di costruzione o sito a cemento e si considera il valore di mercato del fondo.
