Agente Immobiliare
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Più correttamente definito come Agente di Affari in Mediazione dalla legge 39/89 nell'art. 2, deve avere, secondo le intenzioni della legge, adeguata preparazione tecnico-giuridica per garantire il consumatore dal trovarsi a trattare con soggetti senza alcuna competenza.
A tal fine la su detta legge impone per chiunque voglia svolgere , anche in modo occasionale, l'attività di Agente di Affari in Mediazione l'iscrizione al Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione, tenuto presso le sedi delle Camere di commercio, dell'industria, dell'agricoltura e dell'artigianato (vedi C.C.I.A.A.).
[modifica] Requisiti per l'iscrizione al ruolo
Per ottenere l'iscrizione al Ruolo il candidato deve avere dei requisiti che sono:
- Cittadinanza Europea o Residenza nella Repubblica Italiana
- Godere dei diritti civili
- Risiedere nella Circoscrizione della C.C.I.A.A. che custodisce il Ruolo al quale si intende iscrivere.
- Aver svolto gli obblighi scolastici e aver conseguito diploma di scuola superiore di secondo grado.
- Aver frequentato un corso di formazione per Agenti di Affari in Mediazione riconosciuto
- Aver sostenuto con successo l'esame per l'abilitazione allo svolgimento della "professione" di Agente di Affari in Mediazione.
- Non essere interdetto, inabilitato, fallito o condannato per omicidio volontario, rapina, estorisione o ricatto, truffa, appropriazione indebita, ricettazione, emissione di assegni a vuoto, per delitti contro la giustizia, la pubblica amministrazione, la fede e l'economia pubblica e per ogni altro delitto non colposo per il quale sia prevista la pena non inferiore al minimo di anni due (2) e al massimo di anni cinque (5).
[modifica] Incompatibilità
L'attività di Agente Immobiliare (art. 5 Lg. 39/89) è inoltre incompatibile con:
- qualsiasi impiego pubblico, fatta eccezione per un rapporto di lavoro part-time al 50%;
- qualsiasi impiego privato in generale;
- Attività svolta in qualità di dipendente da persone o società o enti, privati e/o pubblici, che non abbiano nell'oggetto sociale l'esercizio della Mediazione.
- Esercizio di attività imprenditoriali e/o professionali che non siano di mediazione.
L'intento del diveito di svolgere qualsiasi attività in subordine è quello di garantire il più possibile l'indipendenza del Mediatore da interessi che differiscano da quelli delle parti coinvolte nell'affare mediato.
[modifica] Responsabilità
Il Mediatore deve usare la "diligenza del buon padre di famiglia". Deve comunicare alle parti le circostanze a lui note riguardo alle parti, all'immobile e a quant'altro sia legato all'affare: questa responsabilità si estende anche a "quello che avrebbe potuto conoscere con la diligenza dell'operatore professionale", quindi al reperimento di atti pubblici o qualsiasi altra informazione alla sua portata, in relazione anche alla struttura e alle possibilità organizzative che possiede. Nell'obbligo di comunicazione rientra anche il dovere di comunicare la mancanza di verifica di quelle informazioni che invece andrebbero accertate prima di concludere un affare, sottolineandone la mancanza, specie se tale mancanza incide sulla sicurezza e la valutazione dell'affare, in mancanza delle quali si può addebitare al Mediatore una responsabilità contrattuale (art. 1218 c.c.). Un esempio di tale mancanza è quello nel quale il mediatore sia a conoscenza dell'insolvenza dell'acquirente o delle difficoltà economiche del venditore, la presenza di ipoteche o procedure concorsuali che limiterebbero la possibilità di divenire pieno proprietario del bene oggetto del contratto comporterebbero al mediatore l'obbligo di risarcire del prezzo e il maggior danno.
In caso tali omissione siano provatamente volute dal mediatore si può dire che siamo in presenza di un reato penale, la truffa.
Quindi , pur non essendo tenuto a svolgere specifiche indagini cognitive di natura tecnico-giuridica (se non specificatamente incaricato), in pratica lo diventa (si faccia riferimento al 1175 e 1176 del c.c.), almeno per gli aspetti da lui conoscibili (es. visure catastali e/o ipotecarie).
Il mediatore inoltre è responsabile:
- della autenticità delle scritture e dell'ultima girata dei titoli trasmessi per suo tramite ( e quindi per mano sua).
- della veridicità dei dati e dei documenti che vengono inseriti nelle scitture oggetto del suo controllo: in caso di incertezza della veridicità NON dovrà trasmettere o consegnare i documenti.
